SCI et immobilier locatif:le match impôt sur le revenu / impôt sur les sociétés

Le choix du bon régime fiscal est un élément essentiel pour la rentabilité d’un investissement immobilier.

Ainsi lorsqu’un bien immobilier est acquis par l’intermédiaire d’une SCI, les associés ont le choix entre le régime de l’impôt sur le revenu foncier et les plus-values immobilières comme s’ils détenaient l’immeuble en direct, ou peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Le revenu est imposable au taux progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

La plus-value de cession est imposée en application du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec notamment un abattement croissant pour durée de détention, une exonération intégrale de taxation étant acquise à l’issue d’un délai de 30 ans.

L’inconvénient de ce régime est que les loyers sont affectés au paiement de l’emprunt. Or, seuls les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers; le revenu imposable est conséquent de sorte que les associés doivent acquitter l’impôt sur le revenu ainsi que les cotisations sociales afférentes en puisant sur leurs fonds propres.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

La société pourra déduire de ses résultats imposables l’ensemble de ses charges. Surtout, l’immeuble pourra faire l’objet d’un amortissement sur 40 ans, ce qui réduit de manière importante le résultat taxable.

Par ailleurs le taux d’IS (15 % puis 28 %) est plus faible que le taux d’IR auquel s’ajoutent les cotisations sociales.

Certes, les dividendes versés par la société donnent lieu au paiement de l’impôt sur le revenu soit un prélèvement forfaitaire libératoire de 30 %.

Néanmoins du fait de l’amortissement de la valeur de l’immeuble, la base taxable sera réduite et l’imposition sera donc faible.

Ainsi au cours de l’emprunt, il faut comparer :

- Pour la société à l’IR : le cumul de l’impôt sur le revenu (barème progressif) et des cotisations sociales sur une base taxable importante (pas d’amortissement).

- Pour la société à l’IS : le cumul de l’IS (au niveau de la société) puis de l’IR (PFU) sur une base minorée (amortissement)

Il apparaît que le cumul des impositions pour une société IS et plus faible que celui d’une société soumise à l’IR

Ainsi, au cours de l’emprunt, alors que pour l’impôt sur le revenu les associés devront consentir de nouveaux efforts ; les associés de la SCI à l’IS percevront des dividendes.

L’inconvénient principal de l’IS se révèle lors de la cession du bien.

En effet, l’avantage tiré de l’amortissement du bien est « repris ». En effet, la plus-value taxable à l’IS est déterminée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, cette dernière intégrant les amortissements. La plus-value n’est minorée par aucun abattement pour durée de détention.

Il est donc nécessaire de déterminer si l’effort financier consenti par l’associé de la SCI IR en terme de trésorerie et d’imposition au cours du prêt est compensé par l’imposition minorée lors de la revente.

Il convient de conclure que de manière générale, le régime IS est plus favorable. Par exception, dans des cas de faible rentabilité (loyers faibles) avec une perspective de plus-value importante, l’imposition à l’IR pourra être préférée.

Le choix entre IR et IS peut être simplement lié à l’impossibilité pour l’investisseur de pouvoir à l’IR lié à la location du bien, alors que les revenus fonciers sont absorbés pour le remboursement du prêt.

L’IS pourra également être choisi en tout état de cause, lorsque l’investisseur souhaite conserver le bien immobilier après le remboursement du prêt pour disposer de revenus lors de la retraite.